こんにちはotkです。
以前の記事でも書いた通り、私は持たざる者が最速でFIRE(脱ラットレース)を実現する上で最も適しているのはボロ戸建投資だと考えています。
なぜなら高利回りが狙えて結果、必要になる現金が少なくて済むからです。
ただ、ボロ戸建には最大の難点があります。
それは「手間と労力がかかる」という点です。
DIYを自分でやるとなったらこれは本当に大変。
特にサラリーマンやってる方だったら、週末に作業することになると思いますが、これは下手したら１年くらいかかる。
私も横須賀物件はDIY始めてから客付けするまで10ヶ月くらいかかりました。
ええ、もう何度も心折れかけましたよ。。
その一方で、本題にも書いた超ラクな不動産投資、というのも私は経験済みです。
しかも！利回りもうまくいけばボロ戸建投資並み。
その超ラクな不動産投資とは何か？
答えは「リースバック物件投資」です！
「リースバック物件」とは？
リースバック物件とは、売主が物件を売却した後もその物件に住み続けるという賃貸契約がセットになった物件のことです。
つまり物件の売主が、売却と同時に今度は借り手となって買主に対して家賃を支払い続ける仕組み、というわけです。
物件の購入と同時に賃貸借契約を結びますので、投資家には買ったその日から日割りで家賃が発生します。
リフォームやDIYなぞもちろんやる必要がありません。
さらに、不動産投資において一番有名なリスクといえば「空室リスク」と「修繕リスク」だとおもいますが、この二つのリスクをある程度低減してくれるのがリースバック物件投資なのです。
空室リスクとリースバック物件
リースバック物件とはそもそも、売主の「この家に住み続けたい」という気持ちが大前提として存在する物件です。したがって当然、賃貸借契約を結んだ後も長い期間済んでくれる可能性が非常に高いといえます。
修繕リスクとリースバック物件
まず前提として、通常の物件の売買では多くの場合、「契約不適合責任」というものが売主側に発生します。
契約不適合責任とは、物件について、契約した時点では分からなかったような欠陥が後から見つかった場合、売主がその責任を負うことです。
例えば売った物件に雨漏りがあった場合、売主は自費で雨漏りの修理をする義務があります。
さてリースバック物件では、借主は同時に「売主」でもあるわけです。
したがって、もし賃貸借契約をむすんだあとに家の設備に故障が発生した場合、
①買主の「貸し手としての修繕責任」、
②借主の「売り手としての契約不適合責任」、
どちらが優先されるの？
という話になりますが、これ結論、
②借主の「売り手としての契約不適合責任」が優先します。
つまり物件を買った投資家側としては、修繕リスクをほぼ負わなくて良いというわけです。
リースバック物件のデメリット
ここまでリースバック物件投資の良い点ばかり挙げてきましたが、もちろん、リスクのない投資なんて世の中には存在しません。
リースバック物件にも、もちろんリースバック物件ならではのリスクというものが存在します。
そのリスクとは、「借り主がお金にだらしない可能性がある」という点。
住み続けたいという意思があるのに自分の家を売るということは基本的に、売主(つまり借主となる方)はお金に困っている人です。
物件を売ってある程度まとまったお金が入ってきたは良いが、そのお金も使い果たしてしまい収入もない・借金があるなどとなれば当然、家賃を払うことが厳しくなってきて、家賃滞納、なども起こり得るわけです。
こういった特有の事情はリースバック物件のデメリットとしてしっかり認識しておくべきでしょう。
もちろん、こうしたリスクはしっかりコントロールすることが可能だと私は考えています。
リースバック物件での家賃滞納リスクを低減させる方法
家賃滞納リスクを低減させるいちばんの方法は、当然ですが
・保証会社に加入してもらう
これがいちばんでしょう。この大切さについてはいうまでもないかと思います。
もう一点、
・購入検討時、「売主はなぜお金が必要なのか？」「そのお金を何に使うのか？」をしっかり確認する。
これも非常に重要です。
例えば、
①「ギャンブルとお酒で金欠になった」という人
②「会社に勤めてるけどサイドビジネスの企業資金としてまとまったお金が欲しい」という人
この二人のどちらから物件を買いたいですか？
おそらく100%の人が②だと答えますよね？
私が持っているリースバック物件はまさに②のタイプでした。だから購入に踏み切ったわけです。
そして最後に大事な点があります。それは
・仮に退去となった場合でも賃貸・売却のニーズが見込める物件を買う。
ということです。
家賃滞納に対して保証会社をつけていても、何ヶ月も滞納していたら保証会社は入居者を退去させます。
そんな事態になったとしてもまた別の人に貸したり売ったりすることができるかどうか？
リースバック物件ゆえの即金性(すぐ家賃が入るという魅力)だけでなく、物件そのものの価値もきちんと見極めて冷静に判断するようにしましょう!
以上です！
では〜〜！
